2.4. Gezonde, kwaliteitsvolle en betaalbare woningen met respect voor het erfgoed

De kwaliteit van de woningen in Oostende is niet goed. We kennen veel slechte, zelfs onveilige woningen. Vaak is de kost niet hoog, maar voor een onveilige, ongezonde woning is iedere kost te duur. Oostende staat voor een grote uitdaging: tegen 2030 alle woningen in overeenstemming met modern wooncomfort krijgen en toch nog betaalbare huisvesting te kunnen aanbieden. Dit houdt ook in dat we een einde stellen aan de huisjesmelkerij die nog altijd te veel aanwezig is.

Bovendien komt, als we het over wonen hebben, automatisch ook het erfgoedbeleid om de hoek kijken. Oostende heeft – als enige stad – bovenop de lijst met geklasseerde gebouwen een uitgebreide lijst met gebouwen die een hoge locuswaarde hebben: de gebouwen die we moeten behouden. Die lijst eer aan doen zal ook in de toekomst een grote uitdaging zijn. Het Uitroeien van de huisjesmelkerijen is essentieel. Het zorgen voor gezonde, comfortabele en betaalbare woningen met respect voor het erfgoed, vormen de vierde uitdaging.

2.4.1. Actie 15 :  We roeien de huisjesmelkerij definitief uit.

Het huidige woonplan voorziet 3000 nieuwe woningen tussen 2010 en 2020. Het omvat 750 eengezinswoningen en 600 sociale woningen. In de bestaande woonwijken laten we enkel eengezinswoningen toe. Deze doelstellingen zullen gehaald worden, maar voor de sociale woningen zal dat maar in 2022 zijn, omdat een aantal projecten administratief vertraging opgelopen hebben. Het woonplan omvat ook een stijging van het aantal woningen van het sociaal verhuurkantoor van 70 eenheden naar 300. Ook dat zal in 2020 effectief gerealiseerd worden. Opmerkelijk: het woonplan heeft er mede toe geleid dat de verhouding tussen het inkomen van de Oostendenaars en de prijs van een koopwoning beter evolueert dan in de meeste centrumsteden. Wonen blijft duur, maar is in Oostende beter betaalbaar dan in de meeste andere centrumsteden.

Ook tussen 2020 en 2030 hebben we zo’n woonplan nodig. Dat betekent opnieuw 3000 extra woningen, 750 eengezinswoningen extra, 600 sociale woningen bovenop de vorige doelstellingen en in totaal een sociaal verhuurkantoor met 500 woongelegenheden.

Maar een nieuw woonplan is niet voldoende. Oostende heeft veel woningen met een slechte woonkwaliteit. Meer dan 1000 woningen werden de voorbije jaren gecontroleerd. Geen enkele andere stad in Vlaanderen heeft dit ooit gedaan. Uit deze ervaring hebben we geleerd dat deze controles veel stelselmatiger moeten gebeuren. Daarom stellen we voor dat in de toekomst het verhuren van woningen enkel kan als er een conformiteitsattest is voor de woning. Dat betekent dat verhuren maar kan als er vooraf een controle is geweest en er een attest is afgeleverd dat alles in orde is. Dit is een belangrijke ingreep die maar geleidelijk kan uitgevoerd worden, ten minste als we het vlot willen laten verlopen. Want uiteraard is het niet aanvaardbaar dat mensen weken op zo’n controle en dus hun attest zouden moeten wachten als alles in orde is. We beginnen daarom best met de oudste woningen om geleidelijk op te schuiven. Op tien jaar tijd moeten op die manier alle woningen conform de Vlaamse normen zijn.

Maar ook onze eigen Oostendse normen moeten strenger: een woning die zich enkel in de kelder situeert moeten we verbieden. We laten de mensen die er wonen ongemoeid, maar als ze verhuizen mogen er geen nieuwe bewoners meer komen. Wonen in kelders is vaak ongezond en niet meer van deze tijd. Dat geldt ook voor de belasting op leegstaande woningen. Op vandaag bedraagt de belasting voor het eerste jaar 1250 euro. Dat was vroeger een aanvaardbaar bedrag, voor de toekomst willen we naar een verdubbeling gaan. Ook de boetes voor verwaarlozing moeten omhoog.

Strenge regels en strenge controles kunnen het voor kwetsbare groepen moeilijker maken om een woning te vinden. Maar als we volop inzetten op sociale woningen en het Sociaal Verhuurkantoor, kunnen we dat opvangen en zo strengheid en sociale rechtvaardigheid combineren.

Op Vlaams niveau worden nieuwe regels gemaakt voor het sociaal beheersrecht. Dit betekent dat het makkelijker wordt om onbeheerde, leegstaande woningen op te eisen en voor bewoning klaar te maken. De volgende jaren moeten we van deze nieuwe mogelijkheid meer gebruik maken. Verloederde gebouwen kunnen we ook onteigenen. Een goed voorbeeld is de hoek van de Nieuwpoortsesteenweg en de Toekomststraat. De eigenaar laat het gebouwencomplex gewoon leeg staan ondanks hoge leegstandsbelastingen. In de volgende legislatuur onteigenen we dergelijke stadskankers en verkopen ze nadien. Op voorwaarde dat ze gerenoveerd worden of er nieuwe betaalbare woningen komen.

Samenvattend: het woonbeleid wordt een centrale hefboom voor de komende jaren.  Drieduizend extra woningen, waarvan 750 eengezinswoningen en 600 sociale woningen, een SVK van 500 woningen, geen verhuring meer zonder een conformiteitsattest, hogere boetes voor leegstand en verwaarlozing, meer gebruik van het vernieuwd sociaal beheersrecht, onteigenen van stadskankers en een verbod van kelderwoningen. Huisjesmelkerij moet uit Oostende weg.

2.4.2. Actie 16 : Boetes voor leegstand en verwaarlozing betalen mee voor erfgoed

We hebben heel wat erfgoedpanden en het restaureren hiervan loopt niet altijd van een leien dakje. De extra inkomsten uit de boetes voor leegstand of verwaarlozing willen we in een restauratiefonds stoppen. Vanuit de begroting leggen we evenveel middelen bij. Samen moeten we dan tot één miljoen per jaar kunnen komen. Dit geld gaat naar een renovatiefonds dat subsidies geeft voor gebouwen met hoge locuswaarde die niet geklasseerd zijn, zal  investeren in erfgoed of in renovatiepremies.

Aanvullend aan deze acties zijn volgende meer punctuele wijzigingen nodig.

  1. We streven naar kwalitatieve huisvesting voor alle Oostendenaars. Via een woonbemiddelaar en een wooncoach helpen we de huurders hun weg vinden naar een kwalitatieve woning.
  2. We zetten in op vernieuwende woonconcepten. Cohousingprojecten worden actief gesteund en krijgen eveneens vijf jaar lang een vrijstelling van de gemeentelijke opcentiemen op de onroerende voorheffing.
  3. De bouw van appartementen kan enkel in bepaalde delen van de stad : de invalswegen, de strandzone, … In de woonwijken zelf kiezen we resoluut voor eengezinswoningen.
  4. Bij de grootste bouwprojecten eisen we innoverende architectuur. Hier wordt eveneens rekening gehouden met genoeg parkeerplaatsen, met nieuwe vormen van mobiliteit en genoeg groene verbindingen. De indieners moeten bewijzen dat ze een internationale wedstrijd hebben georganiseerd.